Moją przewrotną tezą w tym artykule będzie swoiste zaprzeczenie odwiecznej tezie teoretyków ekonomii, że jak wzrasta podaż, to popyt maleje. W omawianej przeze mnie sytuacji będzie dokładnie na odwrót!

Mógłbym to udowodnić na przykładzie funkcji handlowych, lecz jak być może część z Państwa rozszyfrowała tytuł mojego artykułu – mowa w nim będzie o nieruchomościach ROZRYWKOWYCH.
Jak w sytuacji większości biznesów na rynku nieruchomości, tak i w tym przypadku, o sukcesie funkcji rozrywkowej będzie decydowała jej LOKALIZACJA, czyli np. dostępność komunikacyjna, lub też bliskość innych, atrakcyjnych funkcji itd. Właśnie na tym drugim aspekcie chciałbym się teraz skoncentrować. Od czasów starożytnych, ludzka aktywność, zwłaszcza ta komercyjna, grupowała się w jakimś centrum – np. na agorze, zwanej później targowiskiem, rynkiem itp. Industrializacja, a w ślad za nią szalony rozwój miast, z błędnym (z dzisiejszej perspektywy) rozrzuceniem poszczególnych funkcji po całej przestrzeni miasta (a nawet poza jego granicami, jak w przypadku np. wielkich centrów handlowych) a tym samym dramatyczny, chorobliwy wręcz, rozwój funkcji transportowych, spowodowała patologiczny (moim zdaniem) zanik klarownego centrum, ogniskującego życie danej społeczności, czy to na poziomie osiedla, dzielnicy, miasta, czy aglomeracji (a nawet regionu). Myślę, że obok patologii o charakterze społecznym, a nawet psychologicznym, którymi nie będziemy się tu zajmować, brak takiego czytelnego centrum jest również swoistą patologią o charakterze czysto komercyjnym.

Jak pokazuje to już obecnie wiele badań, u podstaw ludzkiego działania nie leży tylko pragmatyka i chłodna kalkulacja, lecz również (a może przede wszystkim) chęć bycia blisko innych ludzi oraz wynikająca stąd potencjalna interakcja i komunikacja, będące również źródłem przyjemności, a więc i rozrywki. Zauważyli to już jakiś czas temu, twórcy różnego typu centrów handlowych, które nie służą dziś tylko robieniu, mniej lub bardziej podstawowych zakupów, lecz przyjemnemu spędzaniu czasu – na zakupach (czy też, przy okazji zakupów).

My jednak zajmiemy się tutaj tylko rozrywką o charakterze komercyjnym, którą zdefiniujemy jako przyjemne spędzanie czasu wśród innych ludzi i za pieniądze (a więc nie na plaży, nie w lesie, czy w parku itp.). Zasadniczym pytaniem, na które spróbuję odpowiedzieć jest; czy koncentracja różnorodnych funkcji rozrywkowych w określonym, geograficznym CENTRUM, wpływa na wzrost ich rentowności, a tym samym ich realną wartość rynkową?

Teoretycznie, analizując przykłady centrów handlowych, w których zgrupowane zostały w racjonalny sposób, sklepy oferujące rozmaite towary, (wypierając obiekty rozproszone i przejmując znaczną część rynku) odpowiedź nasuwa się sama – oczywiście, że TAK. Prześledźmy więc, jak to wygląda w praktyce Trójmiasta. Na proste pytanie, gdzie znajduje się centrum trójmiejskiej rozrywki, większość trafnie wskaże na Sopot. Zgoda, ale oczywiście nie jest to całe miasto w równym stopniu. Prawdziwe CENTRUM znajduje się na niewielkim stosunkowo obszarze, od dworca SKM, wzdłuż ‘Monciaka’, do molo, ‘zapuszczając’ się w boczne uliczki po obu stronach tej głównej osi, na głębokość średnio kilkudziesięciu metrów. W tym stosunkowo niewielkim, acz bardzo intensywnie użytkowanym ‘trójmiejskim centrum rozrywkowym’ znajduje się prawie 70, różnego typu obiektów rozrywki – klubów, kawiarni, pubów, sal kinowych, teatrów itp. Ciekawym współcześnie myśleniem o rozrywce jest nie tylko grupowanie jej w jednym centralnym rejonie miasta, lecz wręcz grupowanie jej pod ‘jednym dachem’, zapewniając tym samym, podobnie jak w centrach handlowych; stałą temperaturę, czystość i bezpieczeństwo oraz tak istotną w tych czasach kwestię, jak pojemny parking dla samochodów osobowych. Ciekawym przykładem takiego myślenia w Sopocie był najpierw „Krzywy Domek”, a ostatnio znaczna część kompleksu „Centrum Haffnera”.

Pomimo braku na większą skalę tego typu ‘luksusów’, jak klimatyzacja, monitoring i własny parking, sopockie CENTRUM ROZRYWKOWE przyciąga regularnie tysiące osób z całego Trójmiasta i okolic oraz tłumy turystów w sezonie letnim. Jego największym atutem jest oczywiście ‘centralna’ LOKALIZACJA (a więc jednak…). Jest ona jednak istotna jedynie w odniesieniu do tzw. ‘rynku wewnętrznego’, czyli mieszkańców naszej metropolii. Dla turystów, centralne położenie Sopotu w przestrzeni Trójmiasta będzie już miało mniejsze znaczenie – liczyć się będzie przede wszystkim morska plaża i infrastruktura związana z plażowym wypoczynkiem – baza hotelowa, molo, przystań żeglugi pasażerskiej itp.

Teoretycznie więc, takie TRÓJMIEJSKIE CENTRUM ROZRYWKOWE mogłoby być w Gdyni, w rejonie – od głównego dworca PKP, wzdłuż ulicy 10 Lutego, Skweru Kościuszki i Mola Południowego, z fragmentem bulwaru przy miejskiej plaży. A nie jest… DLACZEGO? Moim zdaniem dlatego, że nie ma tam odpowiedniej ‘masy krytycznej’ różnorodnych funkcji rozrywkowych, która dawałaby poczucie ‘bliskości’, stymulując inter-akcję (chociażby wzrokową), nie mówiąc już o bardziej komunikacyjnych kontaktach, zarówno mieszkańców Trójmiasta, jak i naszych gości. Na tej kilkukrotnie większej przestrzeni niż, omówione powyżej, centrum Sopotu, mogłoby się spokojnie pomieścić ok. 300 różnego typu lokali rozrywkowych, a jest ich obecnie… jedynie niecałe 30, w tym połowa, pod ‘jednym dachem’ Multikina (dawne Gemini). Gdyńskie Multikino jest bardzo ciekawym i wartym poważnych analiz o charakterze deweloperskim, przykładem pierwszego nad gdańską zatoką, nowoczesnego centrum rozrywki na dużą (największą w Trójmieście) skalę, w którym po wielu nieudanych próbach wprowadzenia intensywniejszych funkcji handlowych, nastawiono się przede wszystkim na zabawę.

Warto podkreślić, że w przypadku potencjalnego trójmiejskiego centrum rekreacji, okolice Skweru Kościuszki w Gdyni nie mają z pewnością tak centralnego położenia w aglomeracji, jak Sopot, ale za to oferują przestrzeń pozbawioną mieszkaniówki i w związku z tym dającą dużo większe możliwości (i szanse powodzenia) skoncentrowania uciążliwych funkcji rozrywkowych, zwłaszcza ‘nocnych’, jak kluby muzyczne, dyskoteki, sale koncertowe itp. Jestem przekonany, że umiejętne zintensyfikowanie w tym miejscu Gdyni funkcji rozrywkowych, stworzyłoby ową ‘masę krytyczną’ (która jest już atrakcją samą w sobie) zdolną przyciągnąć dużo więcej (niż obecnie) konsumentów. Sądzę, że dla wielu turystów byłaby to również bardzo pociągająca alternatywa dla dość ‘archaicznego’ już i niewielkiego centrum Sopotu, a i mieszkańcy Gdańska chętnie pojechaliby dalej te parę przystanków SKM, żeby podłączyć się do wspólnej zabawy, na dużo większą i bardziej urozmaiconą skalę.

W dotychczasowych rozważaniach nie wspominam o rozrywkowym centrum Gdańska, ponieważ moim zdaniem obecnie go nie ma, a nawet w takich rejonach jak najatrakcyjniejsza część Starówki, czy Wrzeszcza, rozrywka jest znacznie rozproszona, dając przygnębiające, ogólne poczucie pustki i osamotnienia, już od wczesnych godzin nocnych. Potencjalnie Gdańsk mógłby konkurować z Gdynią (w odebraniu rozrywkowego prymatu Sopotowi), jednak nie tak jak to czyni obecnie, poprzez powolne intensyfikowanie funkcji rozrywkowych na Starówce, która staje się coraz atrakcyjniejsza dla funkcji mieszkaniowych, lecz poprzez odważne wchodzenie z intensywnymi funkcjami różnorodnej rozrywki na tereny słabo zagospodarowane, jak ‘pas nadmorski’ w rejonie mola, czy tereny dawnej Stoczni Gdańskiej. Pierwszy wariant posiada potencjał turystyczny podobny do Sopotu i Gdyni, w postaci bliskości morza i plaży. Drugi, choć bez plaży, podłącza się niejako pod istniejący kręgosłup komunikacyjny trójmiejskiej SKM-ki, oraz potencjał turystyczny atrakcyjnej, gdańskiej Starówki, jak również rozwijający się popyt wewnętrzny wzrastającej liczby mieszkańców śródmieścia Gdańska (coraz bogatszych) .

O ile jednak w Gdyni, zintensyfikowanie użytkowania istniejącego centrum rozrywki na skalę metropolitalną, będzie miało bardziej charakter swoistej ‘kosmetyki rewitalizacyjnej’ i zajęłoby jedynie 5-10 lat, o tyle w Gdańsku, zrealizowanie któregoś z tych nowych centrów rozrywki, o tej skali atrakcyjności, będzie miało charakter strukturalny i długofalowy, wymagający nowej strategii działania i uruchomienia dużo większych nakładów inwestycyjnych (zarówno tych publicznych, jak i prywatnych).

Wzrost roli rozrywki (w sferze publicznej naszego życia codziennego) widać już coraz wyraźniej, w postaci jej coraz większego udziału w programach użytkowych nowoczesnych centrów handlowych (w formie kin, czy różnorodnych wydarzeń rozrywkowych), które starają się w ten sposób walczyć o klienta, wychodząc naprzeciw jego różnorodnym potrzebom. Proporcje te będą się sukcesywnie zmieniać, aż powstaną centra całkowicie dedykowane rozrywce. Z moich obserwacji wynika, że atrakcyjność i rekreacyjne walory robienia zakupów, w specjalnie do tego zaprogramowanych centrach handlowych, będą powoli malały (na korzyść wirtualnych przestrzeni Internetu), ustępując w niedalekiej przyszłości miejsca rozrywce, kulturze i aktywnej rekreacji.

Konkludując – jak wyraźnie pokazuje przykład niewielkiego, acz bardzo intensywnie użytkowanego centrum rozrywki w Sopocie, ciągłe dodawanie kolejnych obiektów – a więc zwiększanie rynkowej podaży – wcale nie zmniejsza zainteresowania tym miejscem, a tym samym rynkowego popytu (w postaci spadku cen oferowanych produktów, a w konsekwencji spadku wartości użytkowanych lokali). Wprost przeciwnie! Wniosek? Szanowni, przedsiębiorcy – zbudujcie nam w Trójmieście intensywnie żyjące, TRÓJMIEJSKIE CENTUM ROZRYWKI, z obopólną korzyścią (jak to zwykle w biznesie bywa) i dla nas oraz naszych gości i dla WAS.